Договор найма жилого помещения заключается между владельцем недвижимости и нанимателем. В качестве объекта договора может выступать любое жилье, начиная от койко-места и заканчивая элитным особняком.
Документ описывает обязанности и права обеих сторон, а потому служит дополнительной защитой и неким якорем для участников сделки.
Оглавление:
Краткосрочный и долгосрочный наем
Наем жилого помещения бывает долгосрочным и краткосрочным.
По закону к долгосрочному относится наем сроком от 1 года, а к краткосрочному – все остальные виды найма. Договор долгосрочного найма подлежит госрегистрации.
Без этой процедуры документ будет считаться недействительным.
Т.е. его по закону его нельзя использовать в качестве основания для платежного перевода и приносить в суд в качестве доказательства проживания определенных лиц.
Из-за этого при сдаче квартиры на длительный срок собственники и наниматели прибегают к определенному ухищрению и составляют договор на 11 месяцев или на год без нескольких дней.
В этом случае к документу применимы все нормы краткосрочного найма.
Его не нужно регистрировать в органах юстиции, но при этом договор будет считаться действительным.
Стороны договора
Классический договор найма заключается в ППФ и в большинстве случаев является двусторонним. Трехсторонний договор оформляется, если:
- объектом владеет несколько собственников;
- в качестве гаранта сделки выступает риэлтор, который прописывает свою ответственность в документе и визирует его своей подписью, а также печатью, если работает в агентстве недвижимости;
- квартира арендуется компанией для проживания определенного сотрудника.
Вне зависимости от количества участников сделки в документе указываются права и обязанности всех сторон.
Перед подписанием бумаги с этими положениями следует внимательно ознакомиться, чтобы иметь возможность в дальнейшем отстаивать свои интересы (если это действительно понадобится).
Обязательные пункты договора
Договор не имеет каких-либо жестких требований к своему содержанию. Стороны могут указать в нем любые сведения, которые будут иметь значение для сделки.
Причем условия договора не должны противоречить нормам действующего законодательства. В случае возникновения споров, которые могут потребовать судебного вмешательства, суд в первую очередь будет руководствоваться законом, а только потом рассматривать текст договора.
Но в любом случае этот документ должен содержат пункты о:
- субъектах сделки с указанием имен, реквизитов паспорта и контактных данных;
- объекте договора с информацией, необходимой для его полной идентификации (адресе, метраже, меблировке и т.д.);
- сроках найма;
- показаниях счетчиков (если квартиранты сами их оплачивают);
- условиях долгосрочного расторжения и т.д.
Цена также является важным условием сделки, но этот пункт можно обыграть двумя способами. Стоимость найма можно вообще не указывать в документе, заключив договор безвозмездного пользования.
Эту бумагу наниматели смогут предъявить в школе, поликлинике или в полицейском участке для подтверждения своего места проживания.
Но такой документ похож на бомбу замедленного действия: если арендатор откажется платить, его будет сложно выпроводить из квартиры даже через суд, ведь по договору он не обязан платить.
Придется либо дожидаться окончания сроков договора, либо врываться в свою квартиру и с использованием силовых методов выдворять оттуда жильца.
Сотрудники правоохранительных органов в такие дела не вмешиваются, поэтому на помощь участкового или специально вызванных полицейских надеяться не стоит.
Чтобы минимизировать подобные риски, рекомендуется составить договор найма жилого помещения и написать в нем реальную цену.
Однако его стоит разделить на 2-3 части, каждая из которых будет ссылаться на другую. Квартиранты смогут демонстрировать в любых инстанциях ту часть договора, в которой не будет информации о стоимости аренды.
По закону ни участковый, ни регистратор в поликлинике не смогут требовать у нанимателя договор, в которой четко прописана цена.
Для чего в действительности нужен договор
Сегодня многие собственники квартир, комнат и загородных домов сдают свои объекты без договора. Т.е. у нанимателя не остается на руках никаких документов, подтверждающих факт проживания и оплаты аренды.
Кажется, что наймодатель этим страхует себя от возможных посягательств со стороны налоговой инспекции, но в действительности подобный подход имеет ряд минусов.
Владелец никак не сможет доказать то, что в его квартире проживали другие люди, если произойдут какие-либо проблемы (от залива соседей до обнаружения трупа в ванной).
Если повезет, ему удастся доказать свою непричастность на основании показаний других жильцов дома, но надеяться только на свидетелей и камеры видеонаблюдения просто опасно.
Помимо этого в документе прописываются обязательства клиента по оплате, а также указывается список имущества, находящегося в помещении.
Перечень мебельных изделий и бытовой техники лучше всего оформить дополнительным актом передачи квартиры.
Нанимателю договор выгоден тем, что в нем:
- ставится точный срок найма, в течение которого собственник гарантирует возможность проживания квартиранта в объекте при условии соблюдении всех требований (т.е. можно планировать свою жизнь, опираясь на указанные даты);
- есть пункты об оплате каждого месяца (эти сведения можно использовать в качестве подтверждения передачи денег в случае возникновения проблем с наймодателем);
- подтверждается факт проживания квартиранта по указанному адресу.
Безусловно, договор найма жилого помещения не приравнивается к регистрации. Документ не поможет при устройстве годовалого ребенка в садик или пятиклассника в лицей, но он позволит встать на учет в поликлинике и попасть хотя бы в самую обычную школу рядом с домом.
Эта бумага подтвердит законность пребывания в конкретной квартире в случае проверок участковым.
Как заключить договор найма
Сегодня в сети есть огромное количество проектов договоров, которые можно использовать при совершении сделки. Эти документы можно скачать в открытом доступе и переработать с учетом конкретной квартиры.
Для дополнительной подстраховки можно обратиться к юристу, нотариусу или риэлтору, но их присутствие при оформлении бумаг не является обязательным.